Hoe berekent u de huurprijs met de puntentelling?
De maximale huurprijs van een woning berekent u door punten toe te kennen aan de kenmerken van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) en het puntentotaal om te zetten naar het maximumbedrag in de tabel die de Huurcommissie jaarlijks publiceert. Punten krijgt een zelfstandige woning onder meer voor de oppervlakte van de vertrekken, de buitenruimte, de keuken en het sanitair, de verwarming, het energielabel en de WOZ-waarde. Sinds de modernisering van het stelsel tellen de kwaliteit van keuken en badkamer nauwkeuriger mee en worden punten afgetrokken voor een slecht energielabel (E, F of G).
De puntentelling huurwoning bepaalt of een woning in de sociale huur, de middenhuur of de vrije sector valt. Huisleon schat het puntentotaal per adres uit openbare gegevens: woonoppervlakte en bouwjaar uit de BAG, de WOZ-waarde en het geregistreerde energielabel.
Sociale huur, middenhuur en vrije sector in 2026
Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, bestaan er drie huursegmenten met eigen regels.
- Sociale huur: woningen tot en met 143 punten. De maximale huurprijs volgt uit de puntentabel en de jaarlijkse huurverhoging is wettelijk begrensd.
- Middenhuur: woningen met 144 tot en met 186 punten. Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, geldt ook hier een maximale huurprijs op basis van de punten.
- Vrije sector: woningen met 187 punten of meer. De huurprijs is vrij, maar de jaarlijkse huurverhoging is wel gemaximeerd.
De bedragen die bij 143 en 186 punten horen, past de Huurcommissie elk jaar aan; de actuele tabel staat op huurcommissie.nl. Voor contracten in het middensegment die vóór 1 juli 2024 zijn ingegaan gelden overgangsregels. Wie een huurprijs bepalen vrije sector wil, moet daarom eerst weten of de woning werkelijk boven 186 punten uitkomt. Veel appartementen in grote steden blijken bij telling in de middenhuur te vallen.
Zo telt de WOZ-waarde mee in de punten
De WOZ-waarde levert op twee manieren punten op: een deel volgt uit de WOZ-waarde als totaalbedrag, een ander deel uit de WOZ-waarde per vierkante meter woonoppervlak. De Huurcommissie stelt de rekenbedragen jaarlijks vast en rekent met de WOZ-waarde die in het lopende jaar geldt. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huur.
Om te voorkomen dat een woning alleen door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terechtkomt, geldt de WOZ-cap: komt meer dan 33% van het puntentotaal uit de WOZ-waarde, dan wordt dat aandeel afgetopt. Een huurprijs bepalen op basis van WOZ alleen is dus niet mogelijk; de WOZ-waarde is een van de onderdelen. Omdat Huisleon de WOZ-waarde van circa 2,7 miljoen woningen kent, nemen wij dit onderdeel per adres nauwkeurig mee in de schatting. Voor woningen zonder bekende WOZ-waarde tonen wij een ruimere bandbreedte.
Wat kan een huurder doen bij een te hoge huur?
Betaalt u meer dan de maximale huurprijs volgens de punten, dan kunt u de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te toetsen. Dat verzoek moet binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract worden ingediend; bij een gereguleerde woning kan de Huurcommissie de huur verlagen tot het wettelijke maximum. Na die zes maanden kunt u bij sociale huur en middenhuur nog altijd een huurverlaging vragen op basis van de puntentelling. Sinds 1 januari 2025 kunt u een te hoge huur ook melden bij de gemeente, die de maximale huurprijs handhaaft via de Wet goed verhuurderschap.
Een verhuurder is bij een gereguleerde woning verplicht om bij het aangaan van het contract een puntentelling te verstrekken. Vraag die op en vergelijk hem met de schatting op Huisleon. Verschillen zitten vaak in de gemeten oppervlakte en in de kwaliteitspunten voor keuken en sanitair.
Markthuur, gemiddelde huurprijs en huur of koop
Naast de maximale huurprijs toont Huisleon per adres een schatting van de markthuur: wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt op dit moment aan huur vragen, uitgedrukt in euro’s per vierkante meter per maand. Ligt de markthuur hoger dan de maximale huurprijs volgens de punten, dan is dat een signaal voor huurders om de telling te laten controleren en voor verhuurders om het rendement opnieuw te berekenen.
De gemiddelde huurprijs in Nederland zegt weinig over een individuele woning: huren in Amsterdam en Utrecht liggen per vierkante meter aanzienlijk hoger dan in Groningen of Limburg. Daarom vergelijken wij op buurtniveau. Ten slotte zet de pagina de huur naast de maandlasten van koop voor dezelfde woning, berekend met de waarde-indicatie, de actuele hypotheekrente en de gemeentelijke lasten. Zo ziet u in een oogopslag of huren of kopen in die buurt voordeliger uitvalt.
Wat Huisleon wel en niet doet
De puntentelling op Huisleon is een schatting op basis van openbare gegevens. Wij kennen de woonoppervlakte uit de BAG, de WOZ-waarde en het energielabel, maar niet de afmetingen van de afzonderlijke vertrekken, de kwaliteit van keuken en badkamer, de buitenruimte of de voorzieningen van het gebouw. Daarom tonen wij een bandbreedte en geven wij aan in welk segment de woning waarschijnlijk valt. Voor een officiële telling gebruikt u de Huurprijscheck van de Huurcommissie, waarbij u de woning zelf nameet.
Huisleon geeft geen juridisch advies en de uitkomst is geen besluit van de Huurcommissie. Wel ziet u direct of een gevraagde huur ver boven het wettelijke maximum ligt, hoe de woning zich verhoudt tot de buurt en wat de gemeentelijke lasten en energiekosten van die woning zijn. Dat is een goed vertrekpunt voor een gesprek met de verhuurder of voor een bod op een beleggingspand.