Zo berekent Huisleon uw maximale hypotheek
In Nederland bepaalt de overheid elk jaar hoeveel procent van het bruto inkomen maximaal aan hypotheeklasten mag opgaan: het financieringslastpercentage, ook wel woonquote. Die percentages staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden berekend door het Nibud. Ze hangen af van het toetsinkomen (uw inkomen plus dat van uw partner, dat sinds 2023 volledig meetelt) en van de toetsrente. Vanaf 2026 zijn de percentages afgerond op 0,1 procentpunt in plaats van 0,5, zodat de overgangen tussen inkomens minder schoksgewijs zijn.
De rekenmachine doet precies wat een geldverstrekker doet: toetsinkomen × woonquote geeft de toegestane bruto maandlast; daarvan gaan eventuele vaste verplichtingen af; het restant wordt met een annuïteitenhypotheek van dertig jaar omgerekend naar een hypotheekbedrag. Daarbovenop komen de bedragen die buiten de toetsing mogen blijven: € 17.000 voor alleenstaanden met een toetsinkomen boven € 30.000, en een bedrag dat afhangt van het energielabel van de woning.
Wat het bedrag verhoogt of verlaagt
- Rentevaste periode. Kiest u een rente die korter dan tien jaar vaststaat, dan moet de geldverstrekker toetsen met de minimale toetsrente van de AFM (5%). Een lage korte rente levert dus geen hogere hypotheek op.
- Energielabel (2026). Bij aankoop mag buiten de toetsing blijven: label C of D € 5.000, A of B € 10.000, A+ of A++ € 20.000, A+++ € 25.000, A++++ € 30.000 en A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar € 40.000. Voor energiebesparende maatregelen in een bestaande woning komt daar bij: label E, F of G € 20.000, C of D € 15.000, A of B en A+ of A++ € 10.000; zonder geldig label € 10.000. Dat extra bedrag moet u aantoonbaar aan de maatregelen besteden, meestal via een bouwdepot.
- Alleenstaanden. Wie alleen koopt met een toetsinkomen boven € 30.000 mag € 17.000 extra lenen, omdat een eenpersoonshuishouden relatief minder vaste kosten heeft.
- Studieschuld. Sinds 2024 telt het werkelijke maandbedrag dat u aan DUO betaalt, verhoogd met een factor van ongeveer 1,2 omdat die rente niet aftrekbaar is. Extra aflossen op de studieschuld verhoogt dus direct uw leenruimte.
- Andere verplichtingen. Leningen, private lease en alimentatie gaan van de toegestane maandlast af. Een doorlopend krediet telt vaak voor 2% van de limiet per maand, ook als u niets opneemt: zeg zulke kredieten op voordat u een hypotheek aanvraagt.
Van maximale hypotheek naar koopsom
Een hypotheek mag in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning zijn. De kosten koper (overdrachtsbelasting van 2%, notaris, taxatie, advies, meestal 4 tot 6% bij elkaar) betaalt u dus uit eigen geld. Kopers van 18 tot 35 jaar betalen bij een woning tot € 555.000 (2026) eenmalig geen overdrachtsbelasting. Met Nationale Hypotheek Garantie, in 2026 mogelijk tot een woningwaarde van € 470.000 of € 498.200 als het meerdere aan energiebesparing opgaat, krijgt u meestal een lagere rente; de borgtochtprovisie is 0,4% van de hypotheek.
Vul uw eigen geld in bij de rekenmachine om te zien tot welk bedrag u ongeveer kunt bieden. Wilt u weten wat een woning werkelijk per maand kost, inclusief gemeentelijke lasten, energie en onderhoud? Gebruik dan de maandlastenberekening op elke woningpagina van Huisleon, of de pagina Maandlasten berekenen.
Lenen tot het maximum?
Het maximum is wat de regels toestaan, niet wat verstandig is. De normen gaan uit van een gemiddeld huishouden; wie veel reist, kinderopvang betaalt of een wisselend inkomen heeft, houdt bij het maximum weinig over. Reken daarom altijd met de netto maandlast en met een rente die een procentpunt hoger ligt dan nu. Met een zoekprofiel op Huisleon stelt u een maximale prijs in en krijgt u alleen woningen die binnen uw budget vallen, elk uur of dagelijks.