Hoeveel is kosten koper in 2026?
Kosten koper bedragen in 2026 doorgaans 3% tot 5% van de koopsom voor wie zelf in de woning gaat wonen, en vrijwel alleen notaris- en advieskosten voor starters die de startersvrijstelling benutten. De term kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte betaalt. In de praktijk rekent iedereen ook de kosten voor de hypotheek mee: advies, hypotheekakte, taxatie en eventueel de borgtochtprovisie voor NHG.
Het kosten koper percentage hangt dus sterk af van uw situatie. Een belegger betaalt 8% overdrachtsbelasting en komt al snel boven 10% uit. Een starter van 30 jaar die een woning van € 350.000 koopt, betaalt geen overdrachtsbelasting en blijft rond 2%. Op Huisleon berekent u de kosten koper per adres: de calculator op elke adrespagina gebruikt de waarde-indicatie van die woning en rekent met de tarieven van 2026.
Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling
De overdrachtsbelasting is de grootste post. Volgens de Belastingdienst gelden in 2026 drie tarieven.
- 2% voor een woning die u zelf langdurig als hoofdverblijf gaat bewonen.
- 0% via de startersvrijstelling: eenmalig voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die zelf in de woning gaan wonen, bij een woningwaarde tot en met € 555.000 (in 2025 was dat € 525.000).
- 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, zoals een beleggingspand, een tweede woning of een woning voor een kind (in 2025 nog 10,4%).
De startersvrijstelling geldt per persoon. Kopen twee partners samen en is een van hen 35 jaar of ouder, dan betaalt die partner 2% over zijn of haar aandeel. Is de woning duurder dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaalt u 2% over de hele koopsom. De leeftijd op het moment van de overdracht bij de notaris telt, niet de leeftijd bij het tekenen van het koopcontract. U geeft bij de notaris een schriftelijke verklaring af dat u de woning zelf gaat bewonen.
Notaris, advies, taxatie, NHG en keuring
Naast de overdrachtsbelasting betaalt u een reeks vaste kosten. De bedragen hieronder zijn indicaties; tarieven verschillen per aanbieder en regio.
- Notaris: leveringsakte en hypotheekakte samen meestal € 1.000 tot € 2.000, inclusief kadastrale inschrijving.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: circa € 2.000 tot € 3.500 bij een onafhankelijk adviseur.
- Taxatie: een gevalideerd taxatierapport kost circa € 500 tot € 900 en is verplicht voor de hypotheek.
- NHG: de borgtochtprovisie is in 2026 0,4% van de hypotheek; NHG is mogelijk tot een koopsom van € 470.000.
- Bankgarantie: als u de waarborgsom van 10% niet zelf stort, rekent de bank circa 1% van dat bedrag.
- Bouwkundige keuring: circa € 400 tot € 700, niet verplicht maar bij oudere woningen aan te raden.
Ook een aankoopmakelaar, vaak 1% tot 1,5% van de koopsom of een vast bedrag, komt voor rekening van de koper.
Rekenvoorbeeld: kosten koper bij € 400.000
Stel, u koopt een bestaande woning van € 400.000, gaat er zelf wonen en leent het volledige bedrag met NHG.
- Overdrachtsbelasting 2%: € 8.000
- Notaris (leverings- en hypotheekakte): € 1.500
- Hypotheekadvies en bemiddeling: € 2.500
- Taxatie: € 650
- NHG-provisie 0,4% van € 400.000: € 1.600
- Bankgarantie: € 400
- Bouwkundige keuring: € 500
Totaal: circa € 15.150, ofwel ongeveer 3,8% van de koopsom. Bent u jonger dan 35 en koopt u met de startersvrijstelling, dan vervalt de post van € 8.000 en betaalt u circa € 7.150, ongeveer 1,8%. Koopt u dezelfde woning als belegger, dan is de overdrachtsbelasting € 32.000 en komt het totaal zonder NHG boven € 37.000 uit. De bedragen voor notaris, advies en taxatie zijn indicaties; in de calculator op elke adrespagina vult u uw eigen offertes in.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
Alleen de kosten die direct samenhangen met het afsluiten van de hypotheek, de financieringskosten, zijn eenmalig aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar van aankoop. Daaronder vallen volgens de Belastingdienst de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de notariskosten van de hypotheekakte inclusief kadastrale inschrijving, de taxatiekosten als de taxatie nodig was voor de hypotheek, de borgtochtprovisie voor NHG en de kosten van de bankgarantie.
Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring. In het rekenvoorbeeld hierboven is dus ongeveer € 5.500 tot € 6.000 aftrekbaar. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56% in 2026 levert dat een teruggave van ruim € 2.000 op. De aftrek geldt alleen voor het deel van de lening dat u gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning.
Hoeveel eigen geld heeft u nodig?
Een hypotheek mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning bedragen. Alle kosten koper moet u dus uit eigen middelen betalen; alleen energiebesparende maatregelen mogen tot 106% van de woningwaarde worden meegefinancierd. Voor een woning van € 400.000 heeft u in het rekenvoorbeeld dus minimaal € 7.000 tot € 15.000 eigen geld nodig, afhankelijk van de startersvrijstelling.
Daar komt bij dat kopers in krappe regio’s regelmatig boven de getaxeerde waarde bieden. Dat verschil tussen koopsom en taxatiewaarde financiert geen bank; het komt bovenop het eigen geld. Reserveer verder budget voor verhuizing, inrichting en achterstallig onderhoud. Een schenking van ouders of eigen spaargeld zijn de gebruikelijke bronnen. Hoeveel eigen geld huis kopen in uw geval vraagt, ziet u op de adrespagina: de calculator telt de kosten koper op bij het verschil tussen uw bod en de waarde-indicatie.