Hoe berekent Huisleon de woningwaarde?
Huisleon berekent de woningwaarde door de WOZ-geschiedenis van een adres te indexeren met de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het resultaat te toetsen aan vergelijkbare woningen in de buurt. Het model kijkt daarbij naar woningtype, woonoppervlakte, perceel, bouwjaar en energielabel uit de openbare registers. Omdat de WOZ-waarde achterloopt op de markt, corrigeren wij eerst voor de prijsontwikkeling sinds de waardepeildatum in de regio van de woning. Daarna vergelijken wij de uitkomst met woningen van hetzelfde type en formaat in dezelfde buurt, zodat een appartement niet met een vrijstaande woning wordt vergeleken.
De uitkomst is een geschatte woningwaarde met een bandbreedte. Die bandbreedte is bewust zichtbaar: een model kent de staat van onderhoud, de indeling en het uitzicht niet. Een woningwaarde check op Huisleon is daarom een indicatie, geen vaststelling.
Wat bepaalt de waarde van een huis?
De waarde van een woning wordt in de eerste plaats bepaald door de ligging: dezelfde woning is in Amsterdam meer waard dan in een krimpregio. Binnen een gemeente tellen de buurt, de afstand tot voorzieningen en de kwaliteit van de leefomgeving mee. Daarna volgen de kenmerken van de woning zelf.
- Woonoppervlakte en perceel: meer vierkante meters betekent in de regel meer waarde, maar de prijs per vierkante meter daalt bij grotere woningen.
- Woningtype: vrijstaande woningen en hoekwoningen brengen per vierkante meter meestal meer op dan tussenwoningen en appartementen.
- Bouwjaar en staat van onderhoud: jongere woningen en goed onderhouden oudere woningen scoren beter.
- Energielabel: een label A of B levert lagere energielasten en extra leenruimte op, en dat zien kopers terug in de prijs.
- Marktomstandigheden: hypotheekrente, inkomens en het aanbod in de regio bepalen het prijsniveau van het moment.
Waarde-indicatie, taxatie en vraagprijs: het verschil
Een waarde-indicatie, een taxatie en een vraagprijs zijn drie verschillende getallen. De waarde-indicatie is een modelmatige schatting op basis van openbare gegevens, zoals u die op Huisleon ziet. Zij is snel, gratis en geschikt om een eerste beeld te vormen, maar niet bruikbaar voor een hypotheekaanvraag. Een taxatie is het oordeel van een gecertificeerde taxateur die de woning bezoekt, de staat beoordeelt en een gevalideerd rapport opstelt. Banken eisen zo’n taxatierapport bij een hypotheek, en ook bij een scheiding of een verdeling binnen de familie wordt doorgaans een taxatie gebruikt.
De vraagprijs is wat een verkoper vraagt. Die kan boven of onder de werkelijke waarde liggen, afhankelijk van strategie en marktdruk. In krappe markten wordt vaak boven de vraagprijs geboden, in ruime markten eronder. Vergelijk daarom altijd de waarde-indicatie met de vraagprijs en met recente verkoopprijzen in de buurt.
Wanneer heeft u een taxateur nodig?
U heeft een taxateur nodig zodra een derde partij zekerheid wil over de waarde. Dat geldt bij het afsluiten of oversluiten van een hypotheek, bij het verhogen van de hypotheek voor een verbouwing en vaak bij het aanpassen van de renteopslag als uw woning meer waard is geworden. Ook bij een scheiding, een verdeling binnen de familie of een geschil met de gemeente over de WOZ-waarde is een onafhankelijk taxatierapport nuttig. Een gevalideerd taxatierapport kost doorgaans enkele honderden euro’s en is beperkt geldig; geldverstrekkers accepteren meestal een rapport van maximaal zes maanden oud.
Wilt u alleen weten of een vraagprijs redelijk is of hoeveel uw woning ongeveer is gestegen, dan is een gratis woningwaarde calculator zoals die van Huisleon voldoende als eerste stap. Gebruik de bandbreedte om uw verwachting te toetsen en bespreek een concreet bod met een aankoopmakelaar of adviseur.
Woningwaarde bepalen voor elk adres
Op Huisleon zoekt u de waarde van een huis op postcode en huisnummer, of op straat, huisnummer en plaats. U komt op de pagina van dat adres met de waarde-indicatie, de WOZ-waarde van elk jaar sinds 2014 en de kenmerken uit de BAG. Daarnaast ziet u hoe de woning zich verhoudt tot de omgeving: de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter in de buurt, wijk en gemeente volgens het CBS en het prijspeil in de omgeving.
Woningwaarde bepalen werkt voor circa 7,35 miljoen adressen in 342 gemeenten. Voor woningen zonder WOZ-geschiedenis in het WOZ-waardeloket werkt het model met de buurtgegevens en de woningkenmerken; de bandbreedte is dan groter. Alle gegevens komen uit openbare bronnen: Kadaster en BAG, WOZ-waardeloket, CBS en EP-Online. Een account is niet nodig en u kunt zoveel adressen opzoeken als u wilt.
Meer zekerheid: het woningrapport met Kadaster-koopsommen
Wie een bod wil doen of een vraagprijs wil bepalen, heeft meer nodig dan een modelwaarde. Het woningrapport van Huisleon (PDF, vanaf € 19) voegt de werkelijke koopsommen toe die het Kadaster heeft geregistreerd voor vergelijkbare woningen in de omgeving, met transactiedatum en prijs per vierkante meter. Daarnaast bevat het rapport NVM-marktcijfers over de regio, zoals de verkooptijd en het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs, en een biedadvies met een onder- en bovengrens.
Zo ziet u de woningwaarde volgens Kadaster-transacties naast onze indicatie en weet u waar ruimte zit om te onderhandelen. Het rapport is geen taxatie en vervangt geen hypotheekadvies, maar het geeft u dezelfde cijfers die makelaars gebruiken. U bestelt het per adres en ontvangt het als PDF.